Hausmeisterservice oder Reinigungsfirma: die Abgrenzung
Ein Hausmeisterservice übernimmt Wartung, Kontrolle, Kleinreparaturen, Außenanlagen und Winterdienst, während eine Reinigungsfirma auf Unterhalts- und Sonderreinigung spezialisiert ist, weshalb sich die Kombination bei größeren Objekten meist als Paket rechnet.
gelistet Redaktion · Stand 15. August 2026
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Hausmeisterservice kostet 28 bis 45 Euro je Stunde, eine Reinigungsfirma 24 bis 38 Euro.
- Kleinreparaturen bis 100 Euro sind bei vielen Hausmeisterverträgen enthalten.
- Die Treppenhausreinigung ist umlagefähig, die Hausmeisterkosten teilweise.
- Bei Objekten unter 12 Einheiten ist ein kombinierter Vertrag meist günstiger als zwei getrennte.
Die Leistungen überschneiden sich an den Rändern, und genau dort entstehen Lücken, wenn beide Verträge nebeneinander laufen, ohne aufeinander abgestimmt zu sein.
Wer was macht
Der Hausmeisterservice kontrolliert Technik, liest Zähler ab, wechselt Leuchtmittel, pflegt Außenanlagen, räumt Schnee, betreut Müllstandorte, koordiniert Handwerker und erledigt Kleinreparaturen. Die Reinigungsfirma reinigt Treppenhäuser, Gemeinschaftsflächen, Fenster und Tiefgaragen und führt Grundreinigungen durch. Die Überschneidung liegt bei Müllstandort, Außenflächen und Winterdienst.
| Leistung | Hausmeister | Reinigungsfirma | Kosten |
|---|---|---|---|
| Treppenhausreinigung | möglich | Kernleistung | 0,25 bis 0,60 € je m² je Gang |
| Fensterreinigung | selten | Kernleistung | 3 bis 12 € je Fenster |
| Leuchtmittel wechseln | Kernleistung | nein | im Stundensatz |
| Zählerablesung | Kernleistung | nein | im Pauschalpreis |
| Außenanlagen pflegen | Kernleistung | selten | 30 bis 55 € je Stunde |
| Winterdienst | Kernleistung | möglich | 250 bis 900 € je Saison |
| Müllstandort betreuen | beide | beide | 20 bis 60 € im Monat |
| Kleinreparaturen | Kernleistung | nein | bis 100 € oft enthalten |
Was umlagefähig ist
Die Kosten der Gebäudereinigung sind als Betriebskosten umlagefähig, ebenso Gartenpflege und Winterdienst. Bei Hausmeisterkosten ist zu trennen: Der laufende Betrieb ist umlagefähig, Instandhaltung und Verwaltung dagegen nicht. Deshalb sollte ein Hausmeistervertrag die Leistungen getrennt ausweisen, sonst muss der Vermieter im Streitfall schätzen und riskiert die Kürzung der gesamten Position.
Wann eine Kombination sinnvoll ist
Bei kleineren Objekten unter zwölf Einheiten, weil dort beide Leistungen wenige Stunden im Monat brauchen und zwei Anfahrten je Woche unwirtschaftlich sind. Ein Anbieter mit beiden Leistungen fährt einmal und erledigt beides, was 15 bis 25 Prozent spart. Bei größeren Objekten ab 30 Einheiten lohnt die Trennung, weil dann jeweils eine spezialisierte Leistung mit eigener Qualifikation und eigenen Geräten gefragt ist.
Wichtig ist in beiden Fällen eine klare Schnittstelle: Wer räumt den Müllstandort, wer streut bei Glätte, wer meldet Schäden an wen. Diese drei Fragen erzeugen in gemischten Verträgen den meisten Ärger.
Was in den Vertrag gehört
Ein Leistungsverzeichnis mit Intervall je Tätigkeit, die Erreichbarkeit und Reaktionszeit bei Störungen, üblich sind 24 bis 48 Stunden, die Regelung für Notfälle außerhalb der Zeiten, die Grenze für Kleinreparaturen ohne gesonderten Auftrag und die getrennte Ausweisung umlagefähiger und nicht umlagefähiger Positionen.
Häufige Fragen
+Was macht ein Hausmeisterservice?
Technikkontrolle, Zählerablesung, Leuchtmittel, Außenanlagen, Winterdienst, Müllstandort, Kleinreparaturen und Handwerkerkoordination.
+Was kostet er?
28 bis 45 Euro je Stunde oder als Pauschale je Einheit und Monat, abhängig vom Leistungsumfang.
+Ist alles umlagefähig?
Nein. Gebäudereinigung, Gartenpflege und Winterdienst ja, Instandhaltung und Verwaltung nicht. Deshalb getrennt ausweisen.
+Wann lohnt eine Kombination?
Bei Objekten unter zwölf Einheiten, weil eine Anfahrt für beide Leistungen 15 bis 25 Prozent spart.
+Was ist die wichtigste Vertragsfrage?
Die Schnittstelle: Wer räumt den Müllstandort, wer streut bei Glätte und wer meldet Schäden an wen.
Quellen
- 1Paragraf 2 Betriebskostenverordnung, Aufstellung der Betriebskosten, Bundesministerium der Justiz (August 2026)
- 2Paragraf 556 BGB, Vereinbarungen über Betriebskosten, Bundesministerium der Justiz (August 2026)